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Acquérir des Locaux

C’est seulement pour la réalisation de son objet, que l’association pourra acquérir des locaux, en louer, ou en recevoir sous la forme d’une libéralité, uniquement pour les associations reconnues d’utilité publique.

L’association devra vendre ses locaux en respectant certaines formalités, s’ils ne sont plus nécessaires à l’accomplissement de l’objet de l’association.

1) La capacité de posséder des locaux

Toute acquisition d’immeuble à titre onéreux (achat) doit faire l’objet d’une déclaration modificative à la Préfecture du département ou sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a son siège.

Une capacité limitée aux besoins de l’objet de l’association

Les origines et l’histoire du mouvement associatif depuis la Révolution française ont été fortement présents lors des débats qui ont présidé à l’élaboration de la loi du 1er Juillet 1901, relative au contrat d’association.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 1er juillet 1901, les associations simplement déclarées ne " peuvent acquérir à titre onéreux, posséder et administrer " que " ... le local destiné à l’administration de l’association et à la réunion de ses membres " ainsi que " les immeubles strictement nécessaires à l’accomplissement du but qu’elle se propose ".

En cas de contrôle, les administrations, puis les juges apprécieront la situation et la réalité des faits. Il est donc important que l’association adapte régulièrement ses statuts à l’évolution de ses activités.

La limitation de la capacité à acquérir entraîne la nullité absolue des actes faits en violation de ces principes (L. 1er juill. 1901, art. 17) à la demande du Ministère public ou de tout intéressé.

Le prononcé de nullité anéantit rétroactivement tout transfert de propriété ainsi que ses conséquences.


Les associations reconnues d’utilité publique " ...ne peuvent posséder ou acquérir d’autres immeubles que ceux nécessaires au but qu’elles se proposent " (L. 1er juill. 1901, art. 11, al. 1 ). Toutefois, elles peuvent acquérir, sans limitation, à titre onéreux ou à titre gratuit, des bois, forêts ou terrains à boiser (L. 1er juill. 1901, art. 11. al. 2).

L’acquisition des immeubles peut s’effectuer à titre onéreux ou gratuit.

Seules les associations reconnues d’utilité publique peuvent recevoir des libéralités et donc acquérir par donations entre vifs et par legs testamentaires des immeubles.

Les associations reconnues d’utilité publique qui peuvent recevoir des donations (voir fiche sur les dons et legs), ont l’obligation d’aliéner (vendre) les immeubles qu’elles recevraient par donations ou par legs testamentaires et qui ne seraient pas nécessaires à leur fonctionnement (L. 1er juill. 1901, art. 11, al.2).

Toute libéralité notamment pour cette destination effectuée au profit de ces associations n’a d’effet qu’après approbation administrative donnée selon le cas par arrêté préfectoral ou par décret.

Toute acquisition d’immeuble à titre onéreux (achat) doit faire l’objet d’une déclaration modificative à la Préfecture du département ou sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a son siège (L. 1er juill. 1901, art. 5, al. 5 ; D. 16 Août, art. 3-4°).                                                                                                                                           Cette déclaration doit être faite dans un délai de trois mois. A la déclaration, doit être joint un état descriptif de l’immeuble avec l’indication de son prix d’acquisition. Un modèle de déclaration figure dans la brochure du JO n° 1068, " Associations, régime général ".

L’acquisition immobilière n’est opposable aux tiers qu’après la déclaration à la Préfecture.

Le défaut de dépôt de la déclaration modificative dans un délai de trois mois est susceptible d’entraîner la dissolution de l’association, à la demande du ministère public ou de tout intéressé (L. 1er juill. 1901, art. 7).

De plus, les dirigeants s’exposent à une peine d’amende (L. 1er juill. 1901, art. 8, al. 1er).

L’acquisition d’immeubles doit être mentionnée sur le registre spécial et obligatoire de l’association.

 

Les taxes relatives à l’achat, aux droits de transfert de propriété et à son utilisation

Les taxes liées à l’acquisition

L’acquisition d’un immeuble donne lieu à la perception de différentes taxes :


taxe départementale de publicité foncière ou droit d’enregistrement. Son taux est fixé au 1er juin de chaque année par les départements entre un maximum de 3,60 % et un minimum de 1 %. Depuis le 1er juin 2001, tous les départements ont adopté le taux de 3,60 %.


taxe locale additionnelle perçue au profit de la commune, au taux de 1,20 %


prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement perçu au profit de l’Etat, au taux de 2,5 %, calculé sur le montant de la seule taxe départementale.

Au total, les droits d’enregistrement s’élèvent donc à 4,89 %.

A ces taxes s’ajoutent les émoluments du notaire, proportionnels au prix de vente (chaque tranche de prix est affectée d’un taux différent).

Les taxes sont appliquées sur le prix de vente, étant précisé que les départements ont la possibilité d’instituer un abattement sur l’assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement dû au titre d’une acquisition. Cet abattement peut être général ou limité à certaines zones ; lorsqu’il est institué, il ne peut être inférieur à 7 600 € ni supérieur à 46 000 €.


Tout propriétaire d’un immeuble bâti ou non bâti (un terrain) est soumis à la taxe foncière. Pour les propriétés bâties, celle-ci est calculée sur la base du revenu cadastral égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 %. La taxe à payer s’obtient en appliquant à cette base d’imposition les taux fixés chaque année par les collectivités au profit desquelles est perçue la taxe (commune, département, région).


Il existe cependant des exonérations, certaines temporaires, d’autres permanentes :


Elles concernent :
- les édifices affectés à l’exercice du culte
- les bâtiments appartenant aux associations de mutilés de guerre ou du travail reconnu d’utilité publique et affectés à l’hospitalisation des membres de l’association.
- les hangars appartenant aux associations de sauveteurs reconnues d’utilité publique et servant à l’abri de leurs canots de sauvetage.


Elles peuvent être totales ou partielles et concernent principalement:
- les constructions nouvelles,
- les logements sociaux,
- les logements destinés à l’hébergement d’urgence des personnes défavorisées,
- les immeubles situés dans certaines zones du territoire (zones franches urbaines).

- Organismes participant à l’aide sociale ou à l’assistance à l’enfance. Les acquisitions réalisées par ces organismes bénéficient d’un régime spécial, puisqu’elles ne sont soumises qu’à la taxe départementale au taux de 0,60 %, auquel s’ajoute le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (0,015 %, soit 2,50 % de 0,60 %) (art. 1066, 1067 et 1020 du CGI).

- Etablissements d’utilité publique. La transmission effectuée, sous quelque forme que ce soit et dans un intérêt général ou de bonne administration, au profit d’un établissement reconnu d’utilité publique, de tout ou partie des biens appartenant à un organisme poursuivant une œuvre d’intérêt public ne donne lieu qu’à la perception d’un droit fixe de 15 ’. Le bénéfice de cette disposition est subordonné à la double condition que les biens dont il s’agit restent affectés au même objet et que leur transmission intervienne dans un intérêt général ou de bonne administration. La réalisation de cette condition est constatée par le décret en Conseil d’Etat ou l’arrêté préfectoral qui autorise le transfert des biens (CGI, art. 1020 et 1039).

- Acquisitions réalisées par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre. Sur délibération, les conseils généraux peuvent exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions réalisées par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre qui bénéficient de la majoration de l’État prévue à l’article L. 321-9 du Code de la mutualité (CGI, art.1594 I).

2) L’utilisation par l’association d’un immeuble ou local privé

L’association ne souhaitant pas acquérir un bien immobilier pour son fonctionnement peut, sous certaines conditions, louer les locaux auprès d’un propriétaire pour assurer ses missions.

Une association déclarée ou reconnue d’utilité publique peut utiliser, jouir d’un immeuble dont elle n’est pas propriétaire. Cette occupation se formalise le plus souvent par un contrat de bail soumis au droit commun, c’est-à-dire aux dispositions convenues entre les parties (bailleur et locataire) et à celles du Code civil (art. 1713 et s.), dont il convient de préciser qu’elles ne sont pas particulièrement protectrices pour l’association locataire, dans la mesure où elles n’imposent aucune durée minimale au bail et ne prévoient aucune indemnisation au profit de ce locataire en cas d’éviction.

Les relations entre l’association locataire et son bailleur relèvent donc totalement de la liberté contractuelle.

Pour qu’une association puisse louer un local pour en faire son siège social et y exercer ses activités, il convient, au préalable, qu’elle en ait prévenu le propriétaire.

S’agissant des baux commerciaux, il est a priori exclu qu’une association puisse en conclure, sous réserve toutefois du cas des associations exploitant un établissement d’enseignement (les baux des locaux abritant l’établissement sont soumis au statut des baux commerciaux), et, sous certaines conditions, de la possibilité d’opter volontairement pour ce statut. En effet, Le statut des baux commerciaux est applicable de droit aux locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement (article L.145-2 du Code de commerce).
Ainsi, une association dont l’objet principal est l’enseignement peut "bénéficier" d’un bail commercial (notamment du droit au renouvellement du bail) même sans immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; Voir la jurisprudence de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 21 févr. 2007 n° 06-11832.

Cette taxe est due par la personne physique ou morale qui a la disposition d’un local, que ce soit à titre de propriétaire ou de locataire. Les associations, comme toute autre personne morale ou physique peuvent en être redevables, sous réserve des cas d’exonération prévus par la législation fiscale.

Pour qu’un local soit soumis à la taxe d’habitation, il doit :

- être meublé conformément à sa destination,
- faire l’objet d’une occupation privative.
- ne pas être retenu pour l’établissement de la taxe professionnelle.

En revanche les locaux accessibles au public sont exonérés, comme les salles d’exposition, vestiaires, salles de compétition.
Une association qui occupe un local municipal mis à sa disposition de façon intermittente et non privative est exonérée.

Les associations peuvent être redevables de la taxe d’habitation pour les locaux mis gratuitement à leur disposition, dès lors qu’elles peuvent en disposer librement et qu’ils ne sont pas retenus pour l’établissement de la taxe professionnelle.

Comme pour la taxe foncière, des exonérations sont prévues, au profit notamment :

- des bâtiments servant aux exploitations rurales et des locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ;

- des organismes sans but lucratif qui prennent en location des logements pour les mettre à disposition ou les sous-louer à des personnes défavorisées ;

- des locaux destinés au logement dans les foyers de jeunes travailleurs, les foyers de travailleurs migrants ou les résidences sociales.

3) Utilisation d’un immeuble ou d’un local public


L’état ou une collectivité territoriale, ou tout autre structure publique, peut mettre à disposition d’une association un bien immobilier. Cependant, certaines règles s’imposent.

L’affectation temporaire d’un bien public à une association, personne morale responsable, nécessite :
- la décision de l’autorité administrative, propriétaire du bien public (décision en conseil municipal, conseil Départemental, Régional... ),
- la signature d’une convention liant la collectivité publique à l’association utilisatrice.

Cette convention permet de préciser les conditions d’utilisation, la description de l’activité autorisée, la responsabilité, son coût, la prise en charge des frais de fonctionnement, sa durée, les règles de dénonciation et de reconduction, ...

Cette convention est une décision administrative qui comme tous les actes administratifs peut faire l’objet d’un recours gracieux ou contentieux.

De sa précision dépendra, en cas de désaccord, une plus grande facilité de négociation et d’arrangements amiables.

 

4) Le prêt et la location des locaux appartenant à l’association

Quels sont les principes qui régissent la location, par une association, d’un bien immobilier lui appartenant ?

Une association ne pouvant posséder d’autres immeubles que ceux qui sont nécessaires à son administration, à la réunion de ses membres et à l’accomplissement de son objet, il n’est en principe pas envisageable qu’une association puisse prêter ou louer certains d’entre eux (à des tiers), car ce serait faire le constat qu’ils ne sont pas nécessaires.

Il est admis (CE 5 juill. 1946) qu’une association puisse louer de manière habituelle des locaux dont elle n’a pas besoin de manière continue (pendant la période de congés, en soirée, les matins, etc.).

L’association peut conférer la jouissance d’un immeuble dont elle est propriétaire au moyen de divers baux, dont les principaux sont :

- le bail commercial, sous réserve du statut de commerçant ou d’artisan du locataire,
- le bail rural, en vue de l’exploitation à usage agricole,
- le bail d’habitation, pour une habitation à titre principal (L. n° 89-462 du 6 juillet 1989),
- le bail professionnel pour un usage professionnel non commerçant et non artisanal,
- le bail soumis au code civil pour la location d’un logement meublé.

5) La vente des immeubles de l’association

En cas de baisse d’activité, ou de réception d’un leg, une association peut souhaiter vendre un bien immobilier.

Les associations déclarées peuvent librement aliéner (vendre) les immeubles qui ne sont plus strictement nécessaires à leur administration, à la réunion de leurs membres et à l’accomplissement de leur objet.

Ces associations peuvent également librement hypothéquer leurs immeubles ou en concéder l’usufruit (l’utilisation).


La vente est soumise à formalités. Toutes décisions concernant la constitution d’hypothèques, les échanges et aliénations d’immeubles nécessaires au but poursuivi par ces associations, doivent faire l’objet d’un vote en conseil d’administration et être approuvées par l’assemblée générale (statuts types, art. 10). L’acte d’approbation n’est valable qu’après autorisation donnée par arrêté du Préfet du département dans lequel est situé le siège de l’association (statuts types, art. 11 al. 2)

Toute vente d’immeuble doit faire l’objet dans le délai de trois mois d’une déclaration modificative à la Préfecture à laquelle sera joint un état descriptif portant l’indication du prix d’aliénation (vente). Cette déclaration est faite au moyen du formulaire Cerfa n° 13970*01.

Cette vente n’est opposable au tiers qu’au jour de sa publication.